Den Wert Ihrer Immobilie zuverlässig ermitteln

Eine fundierte Immobilienbewertung schafft Klarheit über den Wert einer Immobilie und bildet eine verlässliche Grundlage für wirtschaftliche, private und rechtliche Entscheidungen.

Ob Immobilienverkauf, Kaufpreisprüfung, Erbschaft, Scheidung, Vermögensplanung oder steuerliche Fragestellung: Der Anlass entscheidet darüber, welche Form der Immobilienbewertung erforderlich und sinnvoll ist.

Als Freier Sachverständiger für Immobilienbewertung ermittle ich den Wert Ihrer Immobilie in Buchholz i.d.N., im Landkreis Harburg und in der umliegenden Region fachlich fundiert, nachvollziehbar und unter Berücksichtigung aktueller Grundstücksmarktdaten.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet. Seine gesetzliche Definition ergibt sich aus § 194 Baugesetzbuch:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert beschreibt somit den Preis, der für eine konkrete Immobilie zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte.

Dabei werden insbesondere berücksichtigt:

Der Verkehrswert ist daher keine pauschale Preisangabe und kein automatisch berechneter Durchschnittswert. Jede Immobilie muss individuell und stichtagsbezogen betrachtet werden.

Welche Immobilienbewertung benötigen Sie?

Nicht für jeden Bewertungsanlass ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich. Vor Beginn der Bewertung wird deshalb geklärt, welchem Zweck das Ergebnis dienen soll und welcher Leistungsumfang dafür geeignet ist.

Grundsätzlich wird zwischen einer Marktpreiseinschätzung, einem Kurzgutachten und einem ausführlichen Verkehrswertgutachten unterschieden.

Marktpreiseinschätzung für den Immobilienverkauf

Die Marktpreiseinschätzung richtet sich insbesondere an Eigentümer, die den Verkauf ihrer Immobilie vorbereiten und eine realistische Einschätzung des voraussichtlich erzielbaren Kaufpreises benötigen.

Berücksichtigt werden unter anderem:

Das Ergebnis bildet die Grundlage für die Festlegung eines marktgerechten Angebotspreises und die Entwicklung einer auf die Immobilie abgestimmten Verkaufsstrategie.

Die Marktpreiseinschätzung ist keine ausschließlich automatisierte Onlinebewertung. Die Immobilie wird individuell betrachtet und in den regionalen Immobilienmarkt eingeordnet.

Kurzgutachten für private und außergerichtliche Zwecke

Ein Kurzgutachten bietet eine kompakte, schriftlich dokumentierte und nachvollziehbare Wertermittlung.

Es eignet sich insbesondere für:

Das Kurzgutachten enthält die wesentlichen Grundstücks- und Gebäudedaten, die verwendeten Bewertungsgrundlagen, das angewandte Wertermittlungsverfahren und die nachvollziehbare Ableitung des Immobilienwerts.

Der konkrete Umfang richtet sich nach der Art der Immobilie, dem Bewertungsanlass, der Qualität der vorhandenen Unterlagen und möglichen Besonderheiten des Objekts.

Bei komplexen rechtlichen Verhältnissen, erheblichen Baumängeln, besonderen Nutzungen oder ungewöhnlichen Grundstückssituationen kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich sein.

Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

Ein Verkehrswertgutachten ist eine ausführliche, stichtagsbezogene und nachvollziehbar begründete Wertermittlung.

Es kommt insbesondere in Betracht bei:

Vor der Beauftragung wird geprüft, welchen Anforderungen das Gutachten im konkreten Fall entsprechen muss.

Bei steuerlichen Verfahren können besondere Anforderungen an den Inhalt des Gutachtens und die Qualifikation des Gutachters bestehen. Dies gilt beispielsweise für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Bewertungsgesetz.

Verfahren der Immobilienbewertung

Die Auswahl des geeigneten Wertermittlungsverfahrens richtet sich nach der Art und Nutzung der Immobilie, den Gepflogenheiten des Grundstücksmarkts, den Besonderheiten des Einzelfalls und der Verfügbarkeit geeigneter Marktdaten.

Nach § 6 Immobilienwertermittlungsverordnung können das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren herangezogen werden. Die Auswahl des Verfahrens ist zu begründen.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert aus geeigneten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte oder aus fachgerecht abgeleiteten Vergleichsfaktoren ermittelt.

Das Verfahren kommt häufig zur Anwendung bei:

Unterschiede hinsichtlich Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Ausstattung, Zustand oder weiterer Objektmerkmale müssen fachgerecht berücksichtigt werden.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie im Vordergrund.

Das Verfahren wird insbesondere bei vermieteten oder renditeorientiert genutzten Immobilien angewendet, beispielsweise bei:

Berücksichtigt werden unter anderem die marktüblich erzielbaren Erträge, Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer und der Bodenwert.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Wert der baulichen sowie sonstigen Anlagen zunächst getrennt ermittelt.

Dabei werden unter anderem die gewöhnlichen Herstellungskosten, das Gebäudealter, der Modernisierungsstand, die Restnutzungsdauer und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.

Anschließend wird der vorläufige Sachwert an die Verhältnisse des regionalen Grundstücksmarkts angepasst.

Das Sachwertverfahren kommt häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung.

Regionale Marktkenntnis als wichtige Bewertungsgrundlage

Eine fachgerechte Immobilienbewertung erfordert nicht nur methodische Kenntnisse, sondern auch Erfahrung mit dem regionalen Grundstücks- und Immobilienmarkt.

Bereits innerhalb von Buchholz i.d.N. können sich Immobilienwerte abhängig von Ortsteil, Wohnlage, Grundstückssituation, Verkehrsanbindung, Bebauungsmöglichkeiten und Gebäudestandard erheblich unterscheiden.

Auch zwischen Buchholz i.d.N., Jesteburg, Tostedt, Hanstedt, Rosengarten, Seevetal und den weiteren Städten und Gemeinden im Landkreis Harburg bestehen unterschiedliche Markt- und Preisstrukturen.

Für die Bewertung werden – soweit verfügbar und für das Bewertungsobjekt geeignet – insbesondere folgende Daten herangezogen:

Entscheidend ist nicht die bloße Übernahme einzelner Kennzahlen. Die Daten müssen auf ihre Eignung geprüft, fachgerecht eingeordnet und auf die konkrete Immobilie angewendet werden.

Welche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?

Eine nachvollziehbare Immobilienbewertung setzt eine sorgfältige Prüfung der verfügbaren Objektunterlagen voraus.

Je nach Immobilie und Bewertungsanlass können insbesondere folgende Unterlagen erforderlich sein:

Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt von der Immobilie und dem Verwendungszweck der Bewertung ab.

Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen werden benannt und hinsichtlich ihrer Bedeutung für das Bewertungsergebnis eingeordnet.

Besichtigung und Zustandsbeurteilung

Bei qualifizierten Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten ist regelmäßig eine persönliche Besichtigung der Immobilie erforderlich.

Im Rahmen des Ortstermins werden insbesondere folgende Merkmale aufgenommen:

Die Immobilienbewertung ersetzt keine technische Gebäudeuntersuchung und kein Bauschadensgutachten. Besteht weitergehender technischer Prüfungsbedarf, wird darauf ausdrücklich hingewiesen.

Ablauf der Immobilienbewertung

1. Bewertungsanlass klären

Zunächst wird besprochen, wofür die Bewertung benötigt wird und welche Form der Wertermittlung geeignet ist.

2. Unterlagen zusammenstellen und prüfen

Die vorhandenen Objektunterlagen werden auf Vollständigkeit, Plausibilität und Verwendbarkeit geprüft.

3. Immobilie besichtigen

Die tatsächlichen Grundstücks- und Gebäudemerkmale werden bei einem persönlichen Ortstermin aufgenommen und dokumentiert.

4. Markt- und Bewertungsdaten ermitteln

Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktdaten, Vergleichsdaten und weitere erforderliche Bewertungsparameter werden recherchiert und auf ihre Eignung geprüft.

5. Immobilienwert ermitteln

Der Wert wird anhand des geeigneten Wertermittlungsverfahrens oder einer Kombination mehrerer Verfahren abgeleitet. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden sachgerecht berücksichtigt.

6. Ergebnis dokumentieren und erläutern

Die Bewertungsgrundlagen, Annahmen, Berechnungen und Ergebnisse werden entsprechend der vereinbarten Bewertungsform nachvollziehbar dokumentiert und persönlich erläutert.

Fachkompetenz und persönliche Beratung

Als Freier Sachverständiger für Immobilienbewertung und Immobilienmakler verbinde ich methodische Wertermittlung mit praktischer Erfahrung aus dem regionalen Immobilienmarkt.

Als Regionaldirektor des BVFI verfüge ich zudem über ein breit aufgestelltes fachliches Netzwerk.

Sie erhalten keine pauschale Standardauswertung, sondern eine individuelle Bewertung Ihrer Immobilie. Die tatsächlichen Objektmerkmale, rechtlichen Gegebenheiten und regionalen Marktbedingungen werden fachgerecht berücksichtigt.

Das Ergebnis wird verständlich, nachvollziehbar und auf den konkreten Bewertungsanlass abgestimmt aufbereitet.

Welche Bewertung ist für Ihre Immobilie geeignet?

Sie sind unsicher, ob Sie eine Marktpreiseinschätzung, ein Kurzgutachten oder ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigen?

In einem persönlichen Erstgespräch klären wir:

Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie in Buchholz i.d.N. oder im Landkreis Harburg professionell und nachvollziehbar ermitteln.

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